收益法估价中的收益乘数等于房地产价值除以房地产收益。此题为判断题(对，错)。

A.资本化率应用在直接资本化法中

B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数

C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率

D.资本化率能明确表7K房地广的获利能力

E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

关于假设开发法的说法，错误的是()。

A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取

B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算

C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的的值

D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价

A.直接资本化法

B.基于租赁收入测算

C.收益乘数法

D.基于营业收入测算

E.现金流量折现法

(题干)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是 ()。A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险

B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险

C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险

D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险

如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时()。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益

B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益

C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益

D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益

若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧

B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息

C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金

D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金

假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则()。A.3500万元是该宾馆的公开市场价值

B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值

C.3500万元是保险事故发生后的损失价值

D.投保时，保险金额不能超过3500万元

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法，正确的有()。

A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价

B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值

C.收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算

D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购置费用

E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率

A.预期不确定的收益

B.升值因素

C.预期会降低估价对象价值的因素

D.预期会提升估价对象价值的因素

A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

C.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧

D.在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

(题干)王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一至六层的价值比例关系为：1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款()万元。A.11.43

B.11.77

C.22.86

D.23.53

因该大厦800万元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是()。A.若选用比较法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析

B.若选用比较法，应结合大厦各层业态进行价值分析

C.若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用

D.若选用收益法，其净收益中不应扣除分摊的年均装饰、装修费用

兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为()。(注：应在题干中“百货大厦”后增加:并办理了产权证书)A.房屋所有权注销登记

B.房屋所有权初始登记

C.房屋所有权变更登记

D.房屋所有权转移登记

若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师在抵押估价报告中应提示()。A.该房屋租赁关系不能对抗己登记的抵押权

B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定

C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效

D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力

请帮忙给出每个问题的正确答案和分析，谢谢！

A.收益率与资本化率的本质区别在于前者用在通过持有期间的所有净现金流估算房地产价值，后者仅使用持有期第一年的净现金流在求取价值

B.利用市场法估计估价对象的市场价值时，如果可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的，应进行交易情况修正，交易情况修正系数大于1

C.一般而言，房地产价格越高的城市，地价在房价中所占的比例越大

D.从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高；反之则低

E.经济折旧是指由于功能过失或落后，使估价对象的经济价值遭受损失的折旧类型