有一栋房屋，占地面积为30㎡，建筑面积为36㎡，耐用年限65年，已使用15年，重置价格为54000元，

根据下列内容，回答 7～11 题：

某公司拥有一栋旧商业用房，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

第 7 题 能否改建的最终批准权在（）。

A．政府房地产管理部门

B．政府规划管理部门

C．政府土地管理部门

D．上级总公司

(一)

(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略)

××置业公司部分房地产估价结果报告

一、委托方

××置业公司

法定代表人：×××

住所：××市××路××号。

二、估价方

××房地产估价事务所

法定代表人：×××

住所：××市××路××号

三、估价对象

××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000平方米,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，己将原有一栋7800平方米建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物;新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼，目前

正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四、估价目的

为估价对象抵押贷款提供依据。

五、估价时点

经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。

六、价值定义(略)

七、估价依据(略)

八、估价原则(略)

九、估价方法

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。

十、估价结果

经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。

十一、估价人员(略)

十二、估价作业日期

2004年6月30日至2004年7月5日。

十三、估价报告应用的有效期(略)

××置业公司部分房地产估价技术报告

一、估价对象状况分析

××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000平方米,其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800平方米。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200平方米、3800平方米、430平方米、120平方米。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前己投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000平方米的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。

估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。

二、市场背景分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值釆用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。

五、估价测算过程

(一)超市的估价(略)

估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/平方米);总价=9430×7800=7355(万元)。

(二)在建写字楼的估价

1.首先测算该写字楼开发完成后的价值

根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。

年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元);

年运营费用：3215×55%=1768(万元);

净收益：有效毛收入一运营费用=3215-1768=1447(万元);

收益年期取50年;

报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%;

根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。

2.测算未来还需发生的各项成本及税费等

根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。

(1)续建工程费及管理费等

装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490

(2)投资利息

当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1}=101(万元)。

(3)销售税费

当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)。

3.在建写字楼的评估价值

总价值：14183-3490-101-851=9741(万元)。

六、估价结果确定

按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元(大写人民币柒仟巻佰伍拾伍万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。

阅读下列材料，回答 127～126 题。

(2007年)某公司与市政府机关共同使用一栋楼房，该楼房占地面积2000m2，该公司与市政府的占用比例为4：1。2006年初，该公司以原值4000000元的房产投资入股，经评估该房产现值为4100000元。当地规定城镇土地使用税税额为每平方米5元，契税税率为4%。

第 127 题 该公司应缴纳的城镇土地使用税为（）元。

(一)

6年前，甲公司提供一宗土地面积为1公顷、土地使用年限为50年的土地，乙公司出资30万元，合作建设9000平方米建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中3000平方米建筑面积划归甲公司所有，6000平方米建筑面积由乙公司使用20年，期满后无偿归甲公司所有。现今，乙公司有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲公司也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房地产每平方米建筑面积的月租金为120元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为12%。

A、占地面积

B、完工时间

C、建筑面积

D、使用时间

A.2000

B.4000

C.8000

D.10000

某住宅小区的建筑面积为8万m2，在房屋完好等级评定的检查中未发现有危房情况，但有12户住宅(共960m2)被列为严重损坏类型，有30户住宅(共2400m2)被列为一般损坏类型，该小区房屋完好率为()。

A．95.8%

B．98.8%

C．97%

D．100%

A.计税依据为自用房屋的房产原值

B.计税依据为全部原值

C.应纳税额7．68万元

D.应纳税额19．2万元

1.衡量物业设施设备管理质量的指标包括()。

A.危房率

B.项目房屋完好率

C.设备完好率

D.设备损坏率

2.则该项目房屋完好率为()。

A.85%

B.80%

C.90%

D.95%

3.该项目危房率为()。

A.15%

B.10%

C.5%

D.0.5%

4.危房的解危办法有()。

A.停止使用法

B.延续使用法

C.观察使用法

D.整体拆除法

5.对于房屋主体结构经相关部门进行安全鉴定后确需修缮的，修缮费用应从()中支出。

A.物业费

B.住宅专项维修资金

C.政府划拨款项

D.公共收益