收益性物业的运营费用是除（)外物业发生的所有费用。A．抵押贷款还本付息B．税金C．保险D．人员工资

收益性物业的运营费用是除()外物业发生的所有费用。

A.人员工资

B.抵押贷款还本付息

C.保险费

D.房产税

请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！

关于收益性物业的说法，正确的是()。

A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定

B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金

C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中

D.在出租率达到100%时，收益性物业获得的净经营收入最高

下列费用中，不属于收益性物业运营费用范围的是()。

A.保险费

B.房产税

C.法律费

D.贷款利息

为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为()万元。

A.86

B.26

C.126

D.70

【题目描述】

某出租的写字楼，使用面积为3000m²，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：

1．计算未来三年的净收益

A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元

A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元

A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元

2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益

3．计算收益价格

【我提交的答案】：

【参考答案分析】：

1．未来三年净收益计算错误 A1=(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=58.32万元 A2=(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=65.52万元 A3=(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=-52.92万元 2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的挣收益公式错误3．收益年限错误

计算收益价格时没有错呀

净运营收益从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益，即：()。

A．净运营收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

B．净运营收益=有效毛收入-运营费用

C．净运营收益=有效毛收入-运营费用-准备金

D．净运营收益=潜在毛租金收入-运营费用

A.物业区位

B.通货膨胀

C.物业类型

D.供给总量

E.临街状况