请输入或粘贴题目内容
搜题
拍照、语音搜题，请扫码进入小程序
题目内容
（请给出正确答案）
A.划拨土地、建筑面积300平方米、成交日期为2014年1月的住宅
B.建筑面积250平方米、成交日期为2011年1月的商品住宅
C.建筑面积50平方米、成交日期为2014年3月的商品住宅
D.成交日期为2014年5月、建筑面积250平方米的商品住宅
E.成交日期为2014年3月，建筑面积为300平方米的商品住宅
答案
更多“估价对象房地产是建筑面积300平方米的商品住宅，要评估其在2014年5月份的市场价格，在选取可比实例”相关的问题
第1题
第2题
(七)
以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：
1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。
估价对象中，大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。
2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。
估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。
3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强;反之，变现能力就较弱。
估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。
4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点己完成打粧工程、基坑围护和基础工程等，上部结构己建至裙楼四层，正进行施工。
由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。
5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。
估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。
6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。
估价对象位于××商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。
综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。
第3题
(一)
甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积为2000平方米,其中1层有600平方米为酒店大堂，900平方米出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积为40平方米;会议室5间，建筑面积共500平方米;自用办公室3间，建筑面积共300平方米。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/平方米,同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积100W元/平方米;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均为每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限为30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正。
1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800(万元);
酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022(万元);
酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000元=24(万元);
酒店年总费用=1022×40%=409(万元);
酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元);
酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷(1+10%)30]=6007(万元);
酒店办公室价格±300×10000=3000000(元)=300(万元);
该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)。
第4题
请问：
估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
第5题
第6题
(一)
(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略)
××置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托方
××置业公司
法定代表人：×××
住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所
法定代表人：×××
住所：××市××路××号
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000平方米,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，己将原有一栋7800平方米建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物;新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼，目前
正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为估价对象抵押贷款提供依据。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价;对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元;在建写字楼的总价值9741万元(大写：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年6月30日至2004年7月5日。
十三、估价报告应用的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000平方米,其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800平方米。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200平方米、3800平方米、430平方米、120平方米。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前己投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000平方米的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价;对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值釆用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价(略)
估价对象的单价=(9347+8484+10458)÷3=9430(元/平方米);总价=9430×7800=7355(万元)。
(二)在建写字楼的估价
1.首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)=3215(万元);
年运营费用：3215×55%=1768(万元);
净收益：有效毛收入一运营费用=3215-1768=1447(万元);
收益年期取50年;
报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%;
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。
2.测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.5-1}=101(万元)。
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183×6%=851(万元)。
3.在建写字楼的评估价值
总价值：14183-3490-101-851=9741(万元)。
六、估价结果确定
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/平方米，总价值为7355万元(大写人民币柒仟巻佰伍拾伍万元整);在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。
第8题
A.建筑面积1800平方米，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B.建筑面积1100平方米，近期出租，年租金150元/平方米，位于20km外
C.建筑面积10000平方米，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D.建筑面积1000平方米，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区
第9题
下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是()。
A.房地产抵押估价
B.房地产征收补偿估价
C.房地产转让估价
D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价
